賃貸物件に引っ越しする時、失敗しない敷金礼金ゼロ物件の選び方

費用と見積り
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アパートやマンションの賃貸契約を結ぶ際、初期費用として、敷金、礼金、仲介手数料など結構まとまったお金が掛かることは前にもお伝えしました。

しかし、世の中には、敷金、礼金どちらかが不要もしくはどちらも不要な物件が存在します。

なぜそのようなことが起こるのかという理由と、メリット・デメリットを説明し、失敗しない敷金礼金ゼロ物件の選び方についてお伝えします。

通常契約の物件と、敷金/礼金ゼロの物件の違い。及びメリットとデメリット

通常の賃貸契約の場合(敷金と礼金について)

通常、賃貸契約する際に掛かるお金には、敷金、礼金、不動産屋に払う仲介手数料、火災保険料、鍵交換代などがあります。

その中で、

敷金とは、借り主(入居者)が家賃を滞納した時の「保証金」としての役割や、退去時に、著しく破損していた場合、原状回復するための原資として使われるお金です。

礼金とは、日本に古くからある慣習で、その名の通り部屋を貸してくれる大家に対して「御礼」として支払うお金のことです。

この2つの費用の意味から何が言えるかというと、

敷金は、家賃の滞納や物件の破損などが無い場合は、原則「返還されるお金」であるということ。
礼金は、御礼として払っているので、「返還されないお金」であるということです。

まずは、この違いを覚えておいて下さい。

敷金を多く返還してもらうためには、こちらの記事「退去時の掃除と原状回復について。敷金を多く取り戻すコツ。」が参考になります。是非、読んでください。

敷金または礼金ゼロ物件が発生する理由

通常、賃貸契約では、敷金:家賃の1~2か月分、礼金:家賃の1~2か月分というところが一般的です。

なお、関西より西の地域では、敷金や礼金ではなく「保証金」や「敷引き」という違う考え方の場所もあるので注意して下さい。

但し、保証金はほとんど敷金と同じ意味で使われます。むしろこちらの「保証金」という言い方の方が本当の意味を捉えているかもしれません。英語で言うところの「デポジット(保証金、預り金)」です。

では、「敷引き」は何?となりますよね。

敷金礼金との違いについて知りたい方は、『賃貸契約、関東の敷金/礼金とは違う、関西の保証金/敷引き制度とは?』をご覧ください。

さて、月額家賃8万円として計算すると、初期費用として払わなければならない金額としては、

敷金:家賃の2か月分=8万円×2か月分=16万円

礼金:家賃の2か月分=8万円×2か月分=16万円

不動産屋への仲介手数料:家賃の1か月分=8万円×1か月分=8万円

前家賃:家賃の1か月分=8万円×1か月分=8万円

これだけでも、家賃の6か月分に相当する48万円ものお金をいっぺんに用意しなければならず、入居者にとってはかなり大きな負担となってしまいます。

正確には、この他に、火災保険料や鍵交換代など細々したものも掛かりますが、ここでは省略しています。

前家賃と不動産屋への仲介手数料はどうしようもありませんが、敷金と礼金で半分以上、2/3も占めています。

敷金礼金ゼロ物件では、この部分の費用が要らないなんて夢のようですよね。

しかし、世の中そんな夢のような話はそうそうあるはずないです。あるとしたら何か裏があるのでは...

次項では、その裏側に迫ります。

敷金礼金ゼロ物件の裏側

こうしてみると、通常の契約では、

敷金礼金が各1か月分の場合でも、安くても家賃の4か月分を

敷金礼金が各2か月分の場合は、家賃の6か月分を

一括払いしなければならず、かなりの負担です。30万円から50万円程度(家賃8万円の物件の場合)が掛かるのが普通となっています。

この費用の大半が要らなくなるとは、入居者にとってみればありがたい話ですが、大家側の視点からみてみると、こんなまとまったお金が入ってくるはずの機会を失ってまでも、敷金や礼金をあえて「不要(ゼロ)」と言うには、そうせざるを得ない又はそうしたい事情があるとは思えませんか?

やはり何かあるはずです。

敷金や礼金が不要(ゼロ)の物件の特徴とデメリット

特徴1:入居希望者が集らない物件の場合

その物件の環境条件などが悪く、なかなか入居希望者が現れない場合、なんとかして入居者を確保し、大家さんとしては賃貸収入を得たいわけです。

中にはサラリーマン大家をやっていて、賃貸収入を自分のマンション購入費用の返済に充てている人もいるかもしれません。

このような場合は特に、毎月の収入源が減ってしまうと非常に困るわけです。

しかし、敷金や礼金が不要となれば、まとまったお金を払う大変さがなくなるので、借りたい人からすると、グッとハードルは下がります。

このケースでは、端的に言うと「訳あり品の安売りキャンペーン」なんです。蟹の商品で足が何本か折れちゃったから格安販売しています、みたいな。

その訳ありには、例えば、

駅からすごく遠くて不便とか。

築年数が古くて、設備も老朽化していて、住みたがらないとか。

1階で日当たりが悪く、ジメジメしているとか。

まあ、普通の物件でそこそこ便利で条件がいいところなら、放っておいても勝手に入居者が集まるわけです。

しかし、その「訳アリ」の理由があなたにとって問題なければ別にいいわけなのです。

駅からすごく遠くて不便。でも私は普段から車を使うから別に問題ないけれど。というのならOKでしょう。

日当たりが悪い。これも、私は日中は仕事で居ないし、日当たりがいいと、家具なども日焼けするし、何と言ってもエアコン代が結構掛かるから、いやだわ。という方ならいいでしょう。

このように、訳ありの理由を物件内覧などのときによく確認しておき、必要なら、直接聞いてみたらいかがでしょうか。なぜそこまでディスカウントするのかと。

あなたがその訳アリを問題なしと受け入れられれば、お買い得であることは間違いありません。

蟹の例でいうと、贈答品では足が折れていては格好付かないけど、自分家で食べるのなら味は一緒だし問題ないでしょということと同じです。

特徴2:月額家賃に上乗せしている(相場より高い)場合

敷金や礼金が不要となれば、それならばと借りたい人は多く集まることでしょう。

しかしここが盲点です。一旦入居の申込みも増え、契約してもらえば後はこっち(大家)のもの。ということで、家賃に礼金分を上乗せしている場合があるので注意して下さい。

例1として、家賃8万円で礼金2か月の物件で考えてみます。

この物件では、契約年数2年で入ってくる総額は、

家賃8万円×(24か月分+礼金2か月分)=208万円

となります。

例2として、家賃9万円で礼金不要(ゼロ)の物件で考えてみると、

この物件では、契約年数2年で入ってくる総額は、

家賃9万円×(24か月分+礼金無し)=216万円

となり、総額では大家に入ってくる収入は、こちらの場合の方が多くなるのです。

言ってみれば、「見せ方の違い」ということでしょう。どこから取るだけかの違いしかなく、大家にとってみればどちらでも、総額が多くとれればOKなのです。

その上、礼金ゼロにして募集がたくさん集まれば、大家としては言うことありません。

絶対に、表面上のトリックに引っ掛かってはいけません。

このように、

礼金不要(ゼロ)という物件は、家賃に上乗せしている場合があるので、その周辺相場を良く調べておいて、そこの物件が適正な家賃なのか判断するようにして下さい。

特徴3:他の費用から補填しようとしている場合

敷金を払っている通常の場合は、退去時に敷金からクリーニング費用などを引かれた額が返ってきます。

しかし、入居時に敷金不要で払っていないということは、その分のお金を退去時に実費で払わなければなりません。

敷金不要の物件の場合、退去時に支払う費用などが、特約条項などに事細かに記載され、通常のクリーニング代より割増に設定されていることも多いので、賃貸借契約書をよく読み、確認し納得したうえで契約するようにして下さい。

特徴4:家賃の取り立てに厳しい

敷金不要ということは、イコール保証金の部分についての担保が無いという状態になります。その為、当然と言えば当然ですが、特に家賃滞納時は取り立てが厳しくなる傾向にあり、家賃振り込みが数日遅れただけで、督促がくる場合もあります。

さらには、厳しい不動産業者では、無断で鍵を付け替えられた挙句、強制退去させられる場合もあります。

敷金の意味を今一度考えましょう。

特徴5:契約書に違約金の設定がある場合が多い

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敷金や礼金などがなく、初期費用が安く抑えられる物件では、早期解約時の「違約金」が設定されている場合があります。

不人気物件であればあるほど、入居者が入居しても、物件及び周辺環境に問題があるため、早く引っ越ししてしまいたいと思うわけです。

それを防止するために、通常、契約から1年未満に早期解約した場合、

「1年未満での解約の場合、XX万円を支払うこと。」のように、「特約事項」として「違約金」が設定されていることがあります。

短期で借りるつもりの方、また急な転勤などが予想されるような方、このような方は、敷金礼金ゼロ物件は避けた方がよいでしょう。

特徴6:連帯保証人不要の物件が多い

敷金もしくは礼金不要、又は両方不要という場合は、入居者のハードルが下がることは既にお伝えしました。

あとはついでに、連帯保証人も不要(保証会社が保証する)となれば、さらにハードルは下がります。

しかし、逆に考えてみて下さい。賃貸契約で連帯保証人が付けられていない(不要)ということは、入居者側にもそれなりの「訳あり」の可能性があるわけです。

すると、普通の物件では住めない人が集まっているという可能性もあるのです。

例えば、何の職業をしているか分からないような風体の人とか、怪しげな外国人が頻繁に出入りしているとか?

そのような方と、お友達になりたい人は別ですが、そうでなければ、連帯保証人不要の物件は、避けた方がいいかもしれません。

特徴7:単純に供給過剰で空室率が高くなっているので、早く埋めたいだけの場合

昨今の人口減少とも関係していて、全国的に空室率は上昇傾向にあります。

5年ごとに行われている総務省「住宅、土地統計調査」2013年版によると、全国平均の空室率は、18.8%となっています。

しかし、これは地域格差が大きく、最も高い甲府市では30.7%、最も低い仙台市では11.5%とかなりの開きがあります。

ちなみに、大都市の東京23区と横浜市でさえ、空室率は15%を超えています。

15%というと、大家さんの約6.7人に1人の割合で、賃貸収入が得られていないということになります。単純計算なので、実際には、入居率の高い物件と低い物件で格差もあり、入居率の低い物件だけで総合すると、もっと悲惨なことになっていることでしょう。

この事実、皆さん知っていましたか?

参考:三井住友信託銀行「エリア格差が拡大する賃貸住宅市場」

このような状況の為、賃貸収入が得られず困る大家さんは、敷金、礼金無しでも、とにかく入居してもらって、毎月の賃貸収入を得たいとなるわけです。

特徴8:UR賃貸の場合

UR賃貸とは、皆さんご存知でしょうか?

UR賃貸とは、都市再生機構(UR都市機構)という独立行政法人が、公的機関の融資(公庫融資、年金融資、財形融資、地方自治体融資など)により建設された物件のことを指します。

このUR賃貸では、ルールとして礼金の徴収が出来ないと決められています。

その為、

主に「UR賃貸住宅」などの公的機関が貸主となる物件では、礼金が不要となっています。

なお、

入居時に初期費用として掛かるのは、敷金2か月分と日割り家賃、共益費だけ。その他の礼金、不動産仲介手数料、更新料も無し。なんと保証人まで不要なのです。

但し、平均月収が基準額以上(基本的には、「家賃額の4倍」の収入)があることが条件なので、ハードルは少し高く設定されている為、あまり変な人が入る可能性は少なく安心できます。

しかし、昭和30~40年ごろ建てられた「古い」築30年物件もあり、今回の敷金礼金不要物件の特徴、駅から遠い、エレベーターが無いなど人気の無い条件に当てはまることもあるので、注意して探すようにしましょう。

一方では、民間の最新物件にも劣らない高機能な設備の付いている物件まであるので、あなたの条件に合う物件を念入りに探してみてはいかがでしょうか?

申込みは、お近くのURの店舗から、

全国のUR賃貸住宅探しは、「UR賃貸住宅」から探すことができます。

UR賃貸住宅について、特徴や注意点などもっと詳しく知りたいという方は、別記事『賃貸物件に引っ越しする時、UR賃貸住宅を選ぶという選択』をご覧ください。

敷金/礼金ゼロ物件を選ぶメリット

メリットは何といっても、入居時に掛かる初期費用を安く抑えることができることです。

また、UR賃貸住宅のように、礼金が取れない仕組みとなっている物件では、他の民間物件に比べて著しく環境が悪いとか問題がある場合ばかりではないので、お得に借りることができます。

最後に。失敗しない、敷金/礼金ゼロ物件の選び方

やはりおすすめは、UR賃貸物件でしょう。他の民間の物件ではそもそも、敷金もしくは礼金ゼロの物件自体が、物件数全体の約10%前後しかないそうです。

その中から、さらに問題が無くお得な物件を探すとなると、それこそもう大変な作業となってしまいます。

冒頭で述べたように、その物件の悪い点をあなたが許容できるならいいでしょう。

そうでなければ、色々と制約や罠が仕掛けられている「敷金/礼金ゼロ物件」を選らばなくてもいいのではないでしょうか?

後々、高額な費用が掛かって、普通の条件の物件に契約しておけばよかったとならない為にも。

についてです。

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