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突然ですが、不動産屋の「おとり物件」ってご存知ですか？
不動産屋の店舗の目立つところに、お得そうな物件を掲載して、いざ聞いてみて調べてもらうと、その物件ついこないだ決まってしまったんですよ～と。
そしてこの後に、他にはどのような物件が良いですかと必ず聞いてきて、別の物件の商談が始まるのです。
ある意味、店に来てもらう為の「おとり」、「おびき寄せ」の為の物件な訳です。
ということで、
今回は「不動産屋のおとり物件の見分け方。おとり物件が少ないサイトとは？」と題して「おとり」、「おびき寄せ」物件とは何なのかについて、また、おとり物件を見分けて騙されない方法について解説していきます。
「おとり」、「おびき寄せ」物件とは何なのか
「おとり」、「おびき寄せ」物件とはどういったものかについて、まずは解説します。
来店させるための手段として、意図的に利用している場合
明らかに、すでに入居者がいて紹介出来ない物件のはずなのに、集客するためだけに、お得であったり条件のよい物件を店先やネット上に掲載しているケースです。
この物件情報をみて、電話やメールで問い合わせをしてみると、内覧可能という返事が返ってきたので、早速店舗に行って内覧を希望すると、
「いや～実は調べてみたら、先日決まってしまったみたいでだめでした。付きましては、他の物件でこういった物がありますが、如何でしょう？」
という流れになるのが定番です。
しかし、裏では、すでに、このおとり物件が紹介できないことは、問い合わせをしている段階で承知済みなんです。
その物件が紹介出来ないことを初めから知っているうえで、集客のために「有りもしない物件」を掲載したりすること、これを「おとり物件」と呼びます。
悪意はなく、情報が更新されていないだけの場合
2月~4月の繁忙期及び8~9月ごろにかけては、人の移動が一年の内で多くなる時期なので、それこそいい条件の物件から、早い者勝ちでどんどん決まっていきます。
すると、物件の決まるスピードに対し、情報の更新速度が追い付かない為、タイムラグが発生し、故意はなくとも結果的に「おとり物件」のようになってしまう場合も発生します。
但し、最近では、オンライン化も進んでシステムで処理しているので、このような傾向は少なくなってきているはずですが、どうしても契約を取る方が先になってしまうため、全くのタイムラグゼロ（リアルタイム）でという訳にはいかないようです。
また、不動産屋が導入しているシステムによっても情報の更新度はまちまちなので、あなたが利用する不動産屋（業者）によっても違いが出るところです。
「おとり」物件に騙されない為に。おとり物件の見分け方。
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あなた自身が、貴重な時間を費やして見つけた物件がおとり物件だったら、どうしますか？ましてやそれが本命だった場合は特に。
「おれの（私の）貴重な時間返せ～！と思うはずです。」
そのように、時間を無駄にしない為にも、おとり物件に騙されない方法を教えましょう。
おとり物件の見分け方①：周辺物件の相場から、おかしいかどうか判断する
まずは、あなたの方でも、物件を探すに当たって、希望とするエリア周辺でいくつもの情報を入手し、周辺相場が分かってきたころではないかと思います。
このような間取り、設備で、駅から10分ぐらいだと、家賃がいくらぐらいするか大体の値段がつかめたら、その相場家賃と「おとり物件」の条件と家賃を比較してみて下さい。
そして、物件の条件が良いにも関わらず、相場の家賃より1万円以上安かったら、「おとり物件」を疑いましょう。
仮に「おとり物件」でないにしても、相場家賃より1万円以上安いということは、なにか安くしなければ人が契約してくれない「悪条件」があるはずです。そのような物件はあえて避けるべきです。
また、家賃だけでなく、敷金、礼金などの初期費用についてもチェックして下さい。
敷金・礼金ゼロ物件は、住環境が悪い（駅から遠いとか）か、築年が古いなどの何か条件が悪くしばらく入居者がいない場合に、入居を促進したいために、そのような条件で出していることもあります。
あなたがそのような不便を気にしないのであれば構いませんが、なぜ人気が無いのか考えて話を進めるようにして下さい。
敷金・礼金ゼロ物件の注意点や賢い選び方は、別記事『賃貸物件に引っ越しする時、失敗しない敷金礼金ゼロ物件の選び方』の方で解説しています。
是非読んでおくと為になるはずです。
おとり物件の見分け方②：そのおとり物件、いつも掲載されていませんか？
おとり物件に有りがちですが、「おとり」であるために、分かりやすいように目立つように、店舗でも目につきやすい場所、ネット上でもトピック的な感じで掲載されていることも多いはずです。
そのため、条件の良い物件にも関わらず、長期間にわたって掲載されている場合は、「おとり物件」である『可能性大』です。
騙されないように十分注意して下さい。
おとり物件の見分け方③：細かい住所まで掲載されているか
その「おとり物件」の住所に、例えば「中央区中央1丁目1番地」などと細部まで住所が掲載されているか確認して下さい。
おとり物件の場合、実在しない物件を掲載している場合もある為、住所を調べて、下見に行かれても困るわけです。
そのような理由から、
おとり物件の見分け方④：物件の現地住所で待ち合わせが可能か
上記で紹介した見分け方とも関係しますが、おとり物件の場合、現地に来られても、内見出来なかったり、悪質な場合そもそも実在していない架空の物件の場合もあるわけです。
その場合には、実際の物件が紹介出来ない状況なので、
無理やりでも、来店を迫るような場合は、「おとり物件」かもしれません。
おとり物件の見分け方⑤：不動産屋の素性はどうなのか調べる
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不動産業、私はやったことないですが、はっきりいって、もうかる商売だと思います。
理由は至って明確で、大家さんと入居希望するお客さんの間を仲介するだけで、家賃1か月分の仲介手数料が手に出来たりしてしまうのです。
また、大家さんからは、お客さんへの紹介手数料や広告料をまた別に取っているでしょうから、物件の仲介をするだけで、結構な金額を手にしているはずです。
その為、不動産仲介業（不動産屋）は免許さえ取得してしまえば、あとは手数料収入が得られるオイシイ商売の為、世の中にはあまたの不動産屋があるわけです。
大手のハウスメーカー直営の不動産屋でブランド力のあるところもあれば、街の不動産屋で小規模ですが、昔からやっている老舗の不動産屋で実績や信頼が高いところもあるでしょう。
下手な不動産屋で仲介してもらったら、あなたが住んでいるうちに、業界から消えてなくなっている場合が無いとも言えないのです。
そういった意味では、大手を選んでいれば安心かというと、そうとも言い切れません。
大手不動産業者では、収益を上げなければいけない「企業」としての側面も強く、社員にはノルマが課せられていたりする為、訳の分からないクリーニング（部屋の消毒スプレー）を進めてくる場合もあります。
そういった大手不動産屋の裏事情が、表にニュースとして出てしまったのが、2018年末に起きた札幌でのガス爆発事故な訳です。
この事故原因を調査する中で、なんと、某不動産会社が「消臭・抗菌代」と称して、ただのスプレーに入居者から1万円も取っていたという事実が発覚しています。
情報ソース：J-CASTニュース
さて、話を戻して、その不動産業者が「老舗」かどうかを知る方法があるのをご存知ですか？
不動産仲介業を行うには、必須と言える「宅地建物取引業の免許資格」。
これを取得したら、その業者には許可番号が付与され、その番号を含めた許可情報を掲示しなければいけない決まりになっています。
この「許可番号」のところに注目して下さい。
記載例
ここの許可番号、第XXXXX号の前に付いているかっこ内の数字『（1）とか（4）とか』が大事な見るべきポイントです。
平成8年以前は3年更新でしたが、平成8年より5年毎の更新に変更されていますので、それを考慮すると、ここの数字から逆算することで、そこの不動産業者がだいたい何年営業しているか、判別することができます。
2019年現在で、ここの数字がまだ『（1）』の場合は、不動産業の経験が浅いことを指していますので、一概に新参者が悪いとは言えませんが、信頼と実績においては不安の残る点でしょう。
おとり物件の見分け方⑥：取引態様をチェックする
不動産取引においては、不動産屋と大家さんがどういった取引形態をしているか、開示しなければならない決まりになっていて、これは先の「宅地建物取引業法（略して「宅建業法」と呼ばれます）」の中でも規定されていることです。
そして、この取引形態には、4種類が存在します。
・貸主：これが表示されている場合、直接大家さん（貸主）が掲載しているということになります。
・代理：大家さんと関りが深い代理人（友人や親せき等）が一任されている場合です。
・仲介元付：大家さんから直接物件の紹介（入居者の募集）を依頼されている不動産屋がここに当たります。
・仲介先物：これは、先の「仲介元付」の不動産屋から広告宣伝することを許可されている下請け業者などになります。
これを見ていくと、最後の「仲介先物」だけ直接大家さんとは関りが無いことが分かります。
すると、「おとり物件」として掲載していても、大家さんとは直接的な関係がない為、文句を言われることもないので、「おとり物件」を利用しやすい訳です。
おとり物件の見分け方⑦：定期借家契約でないかチェック
一般の賃貸契約物件では、契約後2年経ったら更新時期を迎え、任意で継続することも可能な契約になっています。
一方「定期借家契約」では、契約期間があらかじめ決まっていて、その期間が満了すると、その後の更新契約が出来ず、その物件から出ていかなければならないような契約になっています。
その為、一般的には、このような期間限定物件を避ける傾向があります。
インターネットの掲載情報でも、よく物件内容を見ないと、備考欄などに書かれていることもあり見落とすこともあるため、「お、この物件いいね～。見に行ってみようか。」と
物件の詳細を確認しに来店すると、その後で、実は「定期借家契約」なんですが、どうしますか？
必然的に、異なる2年契約の物件への紹介へと流れてしまう訳です。
おとり物件って違法じゃないの？
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ここまで、おとり物件の様々な手口、見分けるポイントを紹介してきましたが、そもそも「おとり物件」って違法じゃないのという疑問があるかと思います。
不動産の賃貸契約やそれに関係する「物件の広告宣伝」に関しても、「宅建業法」で厳しく規定されています。
その為、おとり物件は「宅建業法」違反、さらには不動産の表示に関する「公正取引委員会の景品表示法違反」に該当します。
このような場合は「おとり物件」を使ったなどとして、行政指導が入った不動産業者は当然みせしめに合います。
このような違反歴のある業者かどうか見分けるには、
国土交通省ネガティブ情報等検索システムを使うと、過去の悪事も分かってしまうわけです。
「おとり物件」の場合は、宅建業法に違反すると、6か月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金またはその両方が課せられます。
しかし、「おとり物件」は、先にも説明したように、明らかに存在していない物件など悪質な場合でなければ、情報の更新が遅かったので、結果的にそうなってしまいましたと、言い逃れもしやすい為、立証が難しいのです。
その為、過去には、大手の「エイブル」ですら「おとり物件」違反があったほどなのです。
大手の不動産会社や大手の不動産ポータルサイトだからと言って、無条件で信用してはいけません。
あなた自身は、今回紹介した見分ける方法を参考に、「おとり物件」に騙され、釣られないようにして下さい。
最後に。おとり物件の少ないサイトを紹介
誰しもが、おとり物件を排除して、効率よく物件探しをしたいと思うことでしょう。
そんなツールは無いものでしょうか？
実はあるんです。
このサービスを利用すると、あなたが気になっている物件をおとり物件かどうかまで調べてくれます。
その為、あなたの選択肢の中から、おとり物件を極力排除することが可能なのです。
そして、実際の内見に向かう直前にも、管理会社への連絡や空室確認を行ってくれるので、結果的に、タッチの差で内覧できなかったなんてことも防ぐことが出来ます。
深夜0時まで不動産のプロに無料で相談ができる「家AGENT+」
についてです。
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