賃貸物件引っ越し時の退去立会いのコツ。敷金返金トラブルを防ぐために

各作業のコツ・注意点
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今回は、タイトル通り、引っ越しでも最も重要なイベント、今まで住んでいた物件からの退去時(引っ越し時)に、不動産業者(もしくは大家さん)立会いで行われる「退去立会い」について、いくつかのポイントとスムーズに「退去立会い」を済ませるコツをお伝えします。

この「退去立会い」の時にいかに話を進めるかによって、後々返ってくる敷金返還分についても差が出る結果となるので、心して掛かるようにして下さい。

「退去立会い」とは何のために何をする場なの?

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まずは、「退去立会い」とは?という事について説明します。

何のためにという目的ですが、あなたが入居した時と、退去する時で、物件の状態がどの程度変わっているかいないかを確認します。

例えば、あなたが誤って壁に穴をあけてしまったとか、お風呂の設備を壊してしまったなどの、あなたの過失による物件及び設備の損傷が無いかを確認し、次の入居者が入居するに当たり、どの程度修繕費用が発生するか否かを判断するために行います。

その損傷如何によっては、どちらが修繕費用を負担するか揉める原因にもなるので、

「退去立会い」とは、貸主(大家さんもしくは不動産業者や管理会社)、借り主(住んでいた人=あなた)の両者立会いの下、物件及び設備の損傷について確認し、損傷状況及び費用負担などについて合意するものです。

その「退去立会い」の確認結果で、敷金の返金額が決まるのは言うまでもありません。

しかし、中には「退去立会い」をしないという不動産業者もいるかもしれませんが、そのような場合、上記で説明した「退去立会い」実施の意味を考えると、後からどこに傷が有ったとか、誰の責任かで双方で意見が食い違う可能性が高くなります。

このような場合は、敷金全額が返金されることを不動産業者に確約を取るか、もしくはそうでなければ、あなたの方から「退去立会い」実施を要求しましょう。

それでも相手がこちらの要求に応じず「退去立会い」実施をしないのであれば、原状回復費用請求額の不明点(納得出来ない点)については、支払いに応じない旨をハッキリと伝え、出来るだけ文書やEメールで記録として残るようにしておきます。

最悪、敷金の返金について揉めた場合、「敷金返還の少額訴訟」を行う際に役に立ちます。

「敷金返還の少額訴訟」の具体的方法については、かなり長くなるので別記事『敷金返金トラブル時の切り札。「敷金返還の少額訴訟」を行う方法』で詳細に解説しています。

「退去立会い」で最も大事なのは、既に払い済みになってしまっている敷金を必ず取り戻すという、あなた自身の意志の強さなのです。

「退去立会い」はいつ、どの程度の時間行われるの?

部屋及び設備の状態を隅々まで確認するのが目的のため、一般的には、荷物が全く無く確認しやすい「引っ越し当日」の荷物搬出完了後=鍵の返却直前に行われるという事が多いです。

なお、退去立会いに掛かる時間は、概ね30分程度、長く掛かっても1時間以内では終わるはずです。

また、退去立会いを希望する日にちと目安の時間は、あなたの方から不動産業者や管理会社の方に、遅くても数日前までには事前連絡しておくようにしましょう。

引っ越し繁忙期などでは、不動産業者が他の物件の入居者の「退去立会い」とバッティングし、希望日時の対応が無理な場合も出てきてしまいますので、早めの連絡が肝心です。出来るだけ、引っ越し作業の日時が決まった段階で、連絡を済ませておくようにするといいでしょう。

あなたの住んでいる物件から不動産屋もそう遠くはないはずなので、予め目安の時間を伝えておけば、引っ越し業者の荷物搬出作業の進行具合を見ながら、30分ぐらい前になったら、そろそろお願いしますというように最終連絡をすれば問題ありません。

敷金と「原状回復」義務の関係は?

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敷金について

民法では、『敷金』について

「賃料その他の賃貸借契約上の様々な債務を担保する目的で賃借人(注釈:ちんしゃくにん=賃料を払って借りる人:入居者⇒「あなた」のこと)が賃貸人(注釈:ちんたいにん=賃料をもらって貸す人:不動産業者や大家さん)に対して交付する停止条件付きの返済債務を伴う金銭」

と記載されています。

その為、民法の定義に従えば、敷金とはあくまで「担保」であって、何も問題なければ、全額返ってくるはずのお金ということが言えます。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

1998年以前は、原状回復に関する基準が何も存在していなかったために、「原状回復の定義=どこまで借り主(入居者)が負担するのか」が貸主(大家さんや不動産会社)により大幅に異なり、貸主と借り主の間で、敷金返還に関するトラブルが多発し、何件も裁判沙汰にまでなっていました。

その事態を重く見た国土交通省は、1998年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表しました。

その中には、

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

と記されています。

つまり、

あなたの故意や過失、綺麗に使おうという意思がなく日常の手入れを怠ったり、度を過ぎた使用法などが無ければ、それ以外はあなたの責任ではありません。

ということです。よって、生活しているうえで通常やむを得ない(経年劣化)と判断されるもの、

例えば、畳が日に焼けて自然に黄色くなってしまった。ヤニ汚れではなく、普通に壁紙が変色してしまった。などでは、「原状回復」義務は生じません。

そしてまた、

「原状回復」とは、「あなたが入居する以前の状態に戻すことでは無い!
経年変化は考慮されるということをまずは理解しておきましょう。

但し、ここで注意しなければならないのは、

ガイドラインは、あくまでガイドラインであって強制力はありません。その為、昔からの慣習もあり、ハウスクリーニング費用は、契約書に「借り主負担」が明記されていることもあります。

ガイドラインより契約書の内容が優先されるので、契約書の内容に「賃貸特約事項」が盛り込まれていないか、その内容はどうなっているのか、物件の契約前、そして「退去立会い」前には必ず確認しておくようにしましょう。

もし、契約書に「賃貸特約事項」として、退去時のクリーニング費用や畳替えの義務などが明記されていて、その契約に基づいて賃貸契約を結んでいるとしたら、敷金の返金に関しては、残念ながらあなたは不利な状況となってしまいます。

「退去立会い」でチェックされる箇所とスムーズに済ませるコツ

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前項で説明した「原状回復」義務を踏まえ、退去立会いでどのような箇所がチェックされるのかが分かっていると、事前に対策が出来ます。ここでは、チェックされる箇所とスムーズに済ませるコツについてお伝えします。

特に、あなたの入居前からあった汚れや損傷部分については、ハッキリと入居前から有ったものであることを伝える事が重要です。
退去立会いの時に揉めない為にも、物件入居時には気になる部分については、出来るだけ証拠写真を撮っておくことをおすすめします。

チェックされる箇所

壁紙、柱などの傷と汚れ

壁に画鋲やセロテープでポスターを貼っていたため、その跡の穴やテープ跡が残ってしまっている。壁や柱に物をぶつけたりして、傷が付いていたり、一部が欠損しているなど、このような点はチェックされます。

なお、原状回復のところで解説したように、日常生活をしていた上での経年劣化、例えば、壁紙の日焼け跡(ポスターを貼っていたところとそうでないところの差)や、冷蔵庫やテレビ設置場所の背面側が黒く変色しているなどは、経年劣化と判断されるため、入居者であるあなたに「原状回復義務」は生じません。

床(フローリングや畳など)の傷と汚れ

フローリングも壁などと同様に、傷、汚れ、シミなどが、確認の対象とされます。

フローリングの場合、床に物を落として凹みを作ってしまったとか、窓を閉め忘れ雨が吹き込み、床にシミを作ってしまったなどは、その部分もしくは一定の範囲のフローリングの張替え料金を請求されることがあります。十分注意しましょう。

畳の場合は、極端な擦り切れや損傷がなく、日焼けによる黄変程度であれば、「原状回復義務」は生じません。

たばこの臭いとヤニ汚れ(変色)

たばこの臭いとヤニ汚れは、通常の使用とは言えず、また簡単には臭いと汚れが落ちない為、クリーニング代もしくは壁紙の張替え料が請求される場合がほとんどです。

たばこを吸う方は、ベランダで吸うか、ヤニ汚れが蓄積する前に日常の掃除をこまめにするなど、よっぽど注意しておく必要があります。

網戸の損傷

意外と盲点ですが、網戸の損傷については、借り主(入居者)負担となっている場合がほとんどです。

網戸が破けていないかも事前に確認しておくようにしましょう。

その他、台所、浴室、洗面所などの設備の状態

先に説明した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の中で、『善管注意義務違反』による場合は復旧することとありました。

『善管注意義務違反』すなわち、日常のお手入れ(清掃)を怠った結果、油汚れ、黒カビ、ピンクカビなどが有る場合は、借り主(あなた)の責任となってしまいます。このような箇所も見られているので、気を付けましょう。

物件備え付けの家具・家電・備品など

マンスリーマンションなどで、物件に家具家電などが備え付けられている場合、これら設備の損傷、故障などについても確認されます。

エアコン、洗濯機・乾燥機、冷蔵庫、トイレのウォシュレットなど細部に至るまで、目視及び動作確認されるので、自分の過失による故障でない場合は、退去立会い以前の退去通知をする段階(通常1か月前)で、設備修理を要求しておくことが大切です。

なお、間違ってエアコンのリモコンを持って行ってしまう失敗談が非常に多いので十分注意して下さい。この場合は備品紛失として費用が請求されてしまいます。

物件備え付けでない、家具・家電・備品など

入居時に備え付けられていなかった品物、例えば「エアコン」とか「物干し竿」とかいった、あなたの所有物を残していくと『処分費用』という名目で原状回復費用を請求される場合があります。

些細な物でも、残しておくことが無いように気を付けましょう。

もし、新居にエアコンが備え付けの為不要であり買取や残置を希望するなどの場合は、退去立会い以前の早い段階、引っ越し業者に見積もりを取る時期となる、引っ越し2週間から1か月ほど前には、大家さんや不動産業者に事前相談しておきましょう。

ケースバイケースですが、こちらの要望に応じてもらえる可能性もあります。

但し、原則的には、原状回復という意味合いからも、所有物の残置は通常認められていません。あくまで両者合意の上でOKとなるので、あなたの判断だけで勝手に置いていくことは許されません。

各部分ごとの対処方法及び掃除方法

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壁紙、柱などの傷と汚れ

壁にポスターやカレンダーを貼ったりして、画鋲やピンの穴の跡が残ってしまったり、木ネジを使いフックを取り付けた後の穴が残ってしまった場合は、DIYショップや100均、ホームセンターなどで、壁補修用のボンドが売っているので、それを買ってきて、補修します。

柱の傷も同様に、柱傷補修用のボンドで補修しておきます。

子供のいるご家庭などでは、子供のいたずら書きで、壁にクレヨンで落書きされてしまった場合もあるでしょう。

そのような場合は、クレヨンで落書きされた場所にドライヤーなどで熱を加えると、柔らかく溶け出すので、タオルやキッチンペーパーでクレヨンの成分を吸い取り、その後、台所用の食器用洗剤をしみこませたスポンジやタオルで優しく拭き取ると、大体落ちます。

同様に、よく料理をされるご家庭では、壁紙が油汚れで汚れている場合があります。その場合も中性洗剤をしみこませたタオルや専用のクリーニングシートなどで拭くと、汚れが落ちます。

床(フローリングや畳など)の傷と汚れ

フローリングのへこみや部分的な欠損についても、専用の補修パテや、傷を目立たなくする補修クレヨンなどがDIYショップなどで売っているので、それらを使い、補修しておくと良いでしょう。ポイントは、フローリング素材の色と補修材の色をきちんと合わせることです。

たばこの臭いとヤニ汚れ(変色)

中性洗剤を使って掃除したぐらいでは、たばこによるヤニ汚れは落ちません。

ヤニ汚れを落とすには、たばこによるヤニ汚れの特徴を理解する必要があります。

たばこの「ヤニ」とは、たばこの葉っぱを燃やした時に発生する「植物性の樹脂」成分が、煙と共に微細粒子の霧状となって室内に広がり付着します。

この「植物性の樹脂」は、接着剤に使わるほど粘着性が非常に強く、壁紙などに付着すると取れにくくなってしまいます。

基本的には、完全に除去するのは難しいということをまずは理解して下さい。

しかし、

たばこの「ヤニ」は酸性である為、反対のアルカリ性の洗剤で中和することで取り除くことが出来ます。
実際の掃除方法

用意するものは、以下の物。ほとんどの物が100円ショップやドラッグストアで入手できるのでお手軽です。

・セスキ炭酸ソーダ(セスキ炭酸ナトリウム):アルカリ性

・スプレーボトル

・温めのお湯(45~60℃):汚れを落ちやすくする為

・食器用スポンジやブラシ、メラミンスポンジ(激落ちくんなど)

・雑巾2枚(乾拭き、水拭き用)

・ゴム手袋や使い捨てビニール手袋

・マスク

・掃除用バケツ

<洗浄溶液の作り方>

スプレー容器に、セスキ炭酸ソーダ小さじ1杯分を入れた後、温めのお湯(45~60℃)を500ml入れ、蓋をしてよく振り混ぜれば準備OK。

<掃除方法>

1.ヤニ汚れで汚れた壁に、洗浄溶液をスプレーし、汚れが浮き上がってくるまで少し待ちます。汚れが浮き上がってきたら、水拭き用雑巾で汚れを拭き取る。但し液だれすると、余計跡が目立ってしまうので、直ぐに拭き取ります。

2.一度で落ちない場合は、何度か、スプレー⇒拭き取り⇒スプレーを繰り返す。

3.最後に、水拭き用雑巾で汚れを綺麗に拭き取った後、乾拭き用雑巾で余分な水分をしっかりと拭き取ります。

<注意点及びポイント>

1.壁紙のつなぎ目部分にスプレーすると、壁紙が剥がれてきてしまうので、つなぎ目部分にはスプレーしない事。

2.浮き出たヤニ汚れが液だれすると「跡」が残ってしまうので、こまめに汚れを拭き取るようにすること。

3.洗浄溶液は壁全面にいっぺんにスプレーするようなことはせず、小さいエリア毎に綺麗にする作業を積み重ね、少しづつ作業を進めること。

4.スポンジやブラシなどで濾する場合は、強くこすり過ぎないこと。強くこすると壁紙が破れてしまいます。

網戸の損傷、補修、張替え

小さい破れであればDIYキットを使って自分で直したり、大きな破損であれば必要に応じて業者に直してもらっておくようにしましょう。

一般的な網戸の張替えを業者に頼むと、相場料金は1枚2000~4500円程です。

自分で一枚丸ごと張替えをする場合は、以下の情報が参考になります。

DIYホームセンター「DOIT」>DIYハウツー集>網戸の張り替え方

その他、台所、浴室、洗面所などの汚れ

台所や浴室、洗面所などの、油汚れ、カビ汚れなどについては、『退去時の掃除と原状回復について。敷金を多く取り戻すコツ。』の方で掃除方法を解説していますので、こちらをご覧ください。

「退去立会い」時に必要なものは?

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退去立会いの実務作業(確認作業)以外に必要な持ち物は、以下の物があります。

意外と重要なのが、部屋の鍵。特にスペアキーを何本か貸し出されている場合、紛失などで既定の本数に満たない場合、鍵代を請求される場合がほとんどです。

引っ越し荷物に紛れてしまうことが無いように、十分に注意して下さい。

その他は、印鑑(認印可)と敷金の返金先口座が分かる銀行の通帳などです。

「退去立会い」終了後は?

「退去立会い」での確認が済むと、確認内容の書面事項に納得したなら、サインやハンコを押印し、終了です。

電気のブレーカーなどを下ろし、部屋の鍵を返却すれば、退去手続き完了です。

通常1か月~1か月半ほどすると、敷金精算の見積書が新居の住所宛てに(もしくは電子メールで)送られてくるので、内容と金額を確認の上、問題無ければその内容で処置してもらいましょう。

その後、敷金全額もしくは、敷金から原状回復費用が引かれた残金が、あなたの指定口座に振り込まれたのを確認して、ようやく旧居の引っ越し完了です。

最後に

引っ越しにおいては、新居への入居費用、引っ越し業者へ支払う費用、家具家電の購入など何かと物入りでお金が出ていく一方です。

しかし、唯一お金が戻ってくるチャンスである敷金の返金と直結している「退去立会い」をしっかりと行っておくことで、10万円単位でお金が返ってくることもあります。

それこそ、10万円を労働で稼ぐのは大変ですが、敷金返還で10万円を取り戻すのは、そんなに大変なことではありません。

あなたのちょっとした掃除や気遣いと、妥協しない交渉力があれば十分可能です。

荷造りなどの引っ越し準備で忙しいと思いますが、きちんと「お金を返してもらえるよう」全力で取り組んで下さい。

についてです。

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